Articole/Știri - DORESC SĂ ÎNCHEI UN CONTRACT DE ÎNCHIRIERE. CE TREBUIE SĂ ȘTIU ? CURIOZITĂȚI !

DORESC SĂ ÎNCHEI UN CONTRACT DE ÎNCHIRIERE. CE TREBUIE SĂ ȘTIU ? CURIOZITĂȚI !


publicat la data 19 nov. 2021, scris de Vlad Domocos
  • Ce înțelegem prin contractul de locațiune ("închiriere") ? 

Locațiunea reprezintă contractul, prin care una dintre părți, LOCATORUL, se obligă să asigure celeilalte părți, LOCATARUL, folosința unui bun pentru o anumită perioadă de timp, în schimbul unui preț denumit chirie.

  • Locațiunea este diferită de închiriere sau arendare? Care este motivul pentru care în unele contracte regăsim noțiunea de locațiune (locator, locatar) iar în alte contracte regăsim alte precizări terminologice precum închiriere (proprietar, chiriaș) sau arendare (proprietar, arendaș)?

Locațiunea este denumită închiriere atunci când bunul obiect al contractului este un bun mobil (autoturism, telefon, obiecte de uz casnic etc) sau imobil (casă, apartament spațiu comercial, teren (cu excepția situațiilor în care este bun agricol).
Locațiunea este denumită arendare atunci când bunul obiect al contractului este un bun agricol.

  • Ce înțelegem prin contract de comodat ? Comodatul este un contract de închiriere ?

Ori de câte ori folosința unui bun este transmisă fără ca parțile să fi stabilit un preț (o chirie), contractul nu poate fi considerat a fi unul de locațiune (contract a cărei esență presupune transmiterea folosinței în schimbul unui preț) ci, spre exemplu, un împrumut de folosință (=comodat).

  • Doresc să închei un contract de locațiune (închiriere, arendare). Este obligatoriu să am un contract încheiat în scris sau mă pot înțelege cu proprietarul/chiriașul ?

În principiu, contractul se încheie prin simplul acord de voințe, îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului chiriei, fără a fi obligatorie îndeplinirea vreunei alte formalități cum ar fi încheierea unui contract scris.
Ca excepție, contractul de arendare trebuie încheiat în mod obligatoriu în formă scrisă sub sancțiunea nulității absolute.
De asemenea, închirierea bunurilor aflate în domeniul public al statului sau al unităților administrativ teritoriale urmează o procedură specială, derogatorie.
Chiar dacă legea nu impune pentru validitatea contractului forma scrisă, avocații biroului de avocatură Domocoș Law recomandă, fără excepție, încheierea contractelor de locațiune în formă scrisă, autentică sau sub semnătură privată.

  • De ce este bine (n.n. a se citi obligatoriu) să închei un contract de locațiune în formă scrisă deși au fost prezenți martori la înțelegerea verbală?

Chiar dacă legiuitorul nu impune obligativitatea încheierii contractului în formă scrisă, trebuie să știți faptul că, din punct de vedere al probațiunii, va fi aproape imposibil să dovediți termenii în care a fost încheiat contractul, clauzele sau sume reprezentând chiria chiar dacă la înțelegerea părților au asistat o serie de martori.
De ce? Pentru că potrivit art 309 din Codul de procedură civilă: niciun act juridic nu poate fi dovedit cu martori, dacă valoarea obiectului său este mai mare de 250 lei.
Iată că, deși în credința populară („dreptul pământului””), sintagma “am martori” echivalează cu probarea de facto a oricărui aspect juridic, realitatea juridică actuală infirmă aceste chestiuni, motiv pentru care, indiferent de situația în care vă aflați la momentul încheierii unui contract de închiriere, așterneți cel puțin clauzele esențiale pe suport de hârtie căci, astfel cum ne arată juriștii romani: “Verba volant, scripta manent” (vorbele zboară, scrisul râmâne”).

  • Pot utiliza un formular al unui contract de închiriere tipizat descărcat de pe internet? Ce riscuri implică?

NU RECOMANDĂM folosirea formularelor reprezentând contracte de închiriere tipizate care se regăsesc pe diferite platforme online sau cele care sunt livrate de către diverse persoane neautorizate !!!.
Din punctul nostru de vedere, aidoma tuturor relațiilor contractuale, fiecare contract de locațiune propune elemente esențiale și definitorii relative la bunul ce face obiectul acestuia, la preț, garanție, termene de plată, drepturi și obligații, modalități de încetare a contractului, motiv pentru care, cu titlu imperativ se impune redactarea, pentru fiecare obiect în parte a unui contract care să corespundă cerințelor și așteptărilor ambelor părți. 
       Dat fiind faptul că, odată semnat, contractul reprezintă legea părților, riscurile la care te expui ca urmare a utilizării unui formular de contract, chiar adaptat în parte propriei situații juridice sunt:
     Înțelegerea sau aplicarea greșită a unor instituții de drept
   Problema opozabilității contractului și anume, faptul că, inclusiv o altă persoană (ex. cumpărătotul bunului obiect al contractului va trebui să respecte contractul desi, în mod evident, acesta nu este și nici nu a fost parte în contractul inițial de închiriere)
    Imposibilitatea denunțării unilaterale a contractul la termenul propus
    Imposibilitatea denunțării unilaterale a contractului ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor de către cealaltă parte contractantă
    Imposibilitatea evacuării imediate, inclusiv în situația în care proprietarul dorește înstrăinarea bunului dat în chirie
   Imposibilitatea introducerii la instanța judecătorească a cererii în evacuare anterior transmiterii notificării prin care chiriașului îi este pus în vedere să predea bunul liber
    Imposibilitatea activării clauzei penale subsecvente neîndeplinirii de a preda bunul la data expirării contractului de închiriere
    Imposibiliatea aplicării penalităților de întârziere
    Acordarea beneficiului sublocațiunii sau al cesiunii în pofida voinței reale a contractantului 
    Înregistrarea în sarcina unei părți a unor drepturi șau obligații care, în lipsa înserării în contract, ar apaține/ar fi instituite de drept în sarcina celeilalte părți
    Importanța prevederii unor clauze pentru situația în care se dorește înstrăinarea bunului obiect al contractului

  • Trebuie să înregistrez contractul la ANAF și să achit obligații (“dări”) către stat? Chiar nu se poate altfel? Pot fi cercetat penal dacă nu declar veniturile obținute din închirierea unor bunuri?

La acest moment înregistrarea contractului de închiriere la ANAF de către proprietarul spațiului reprezintă o operațiune facultativă și nu una obligatorie.
IMPORTANT DE ȘTIUT !!! Doar contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile prevăzute în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.
ATENȚIE !!! Faptul că legea nu impune înregistrarea contractului la organele fiscale nu scutește proprietarul de fiscalizarea veniturilor. Astfel, în funcție de calitatea proprietarului, persoană fizică sau persoană juridică, fiscalizarea veniturilor și plata obligațiilor subsecvente către stat este obligatorie.

Instanțele de judecată au reținut că, fapta unei persoane de a se sustrage de plata impozitului datorat către bugetul de stat constând în accea că nu a declarat organelor fiscale competente sumele de bani încasate cu titlu de venituri din închirierea unor bunuri imobile – întrunește elementele constitutive ale infracțiunii de evaziune fiscală.

  • Cum pot recupera chiria în situația în care aceasta nu este plătită la timp?

În situația în care contractul a fost încheiat în formă autentică sau sub semnătură privată și înscris la organele fiscale, puteți să vă adresați executorului judecătoresc competent cu o cerere de executare silită.
În situația în care contractul nu este încheiat în formă autentică sau deși încheiat sub semnătură privată acesta nu a fost înscris la organele fiscale, contractul nu are valoarea unui titlu executoriu, motiv pentru care, concursul instanței de judecată este necesar.
Aveți nevoie de sprijin în redactarea unei cereri executare silită sau a a unei de chemare în judecată? Vă ajutăm noi! 

  • Știați că în situația în care chiriașul nu achită cheltuielile de întreținere către asociația de proprietari veți fi obligat să le suportați în calitate de proprietar? 

Într-adevăr, în situația în care chiriașii nu au îndeplinit obligația de plată reprezentând cheltuielile de întreținere, veți fi obligat la plata acestora în condițiile Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor.

  • Am achitat cheltuieile de întreținere rămase de pe urma chiriașilor. Cum îmi pot recupera banii? 

Prin intermediul unei acțiuni în justiție. Aveți nevoie de sprijin în redactarea unei cereri de chemare în judecată a chiriașului? Vă ajutăm noi! 

  • Garanția nu acoperă daunele provocate de către chiriaș. Pot obliga chiriașul să achite daunele sau să aducă bunul în starea inițială?

Da. În situația în care nu reușiți să rezolvați pe cale amiabilă diferendul, prin intermediul unei acțiuni în justiție veți putea solicita obligarea chiriașului la suportarea daunelor pricinuite.

  • Cum încetează un contract de închiriere? Cazuri. Scurte explicații: Asigură-te că știi ce semnezi! 

Modalitățile de încetare a contractului de închiriere:


a.    EXPIRAREA TERMENULUI
La simpla expirare a termenului stabilit de către părți sau prevăzut de către lege, contractul de locațiune încetează de drept, fără a fi necesară vreo înștiințare prealabilă.

În cazul în care expiră termenul și chiriașul continuă să folosească bunul și să plătească chiria mai trebuie încheiat un nou contract?
Nu. Dacă chiriașul continuă să folosească bunul și să plătească chiria către proprietarul care nu se opune, în privința contractului de închiriere operează tacita relocațiune.
În termeni populari, chiar dacă nu ai semnat un alt act, tacita relocațiune reprezintă un nou contract de locațiune care se consideră încheiat în condițiile avute în vedere de către părți prin contractul anterior, cu excepția perioadei de timp (noua locațiune fiind încheiată pe o perioadă nedeterminată).

b.    DENUNȚAREA UNILATERALĂ 

Se aplică situațiilor în care contractul este încheiat pe o perioadă nedeterminată. În aceste condiții, oricare dintre părți poate pune capăt contractului prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz.

c.    REZILIEREA CONTRACTULUI PENTRU NEÎNDEPLINIREA OBLIGAȚIILOR
Rezilierea poate fi cerută când una dintre părți nu își execută, în mod culpabil, obligațiile născute din contract. 


d.    IMPOSIBILITATEA FOLOSIRII BUNULUI
În situația nefericită în care bunul a fost distrus în totalitate sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației, contractul încetează de drept.


e.    DESFIINȚAREA TITLULUI LOCATORULUI
Contractul încetează de drept la desființarea dreptului locatorului (ex. anulare act de vânzare, anulare act donație, anulare titlu de proprietate etc) de a asigura folosința bunului închiriat.
Poate fi reziliat contractul și “dat afară” chiriașul de bună-credință la data încheierii contractului?
Potrivit dispozițiilor din Codul civil, în această situație, contractul continuă cel mult un an de la data desființării titlului locatorului.


f.    ÎNSTRĂINAREA BUNULUI ÎNCHIRIAT
Importanța redactării unui contract de către un avocat specializat își găsește aplicabilitate în situația în care, proprietar fiind, doriți să dispuneți de bunul închiriat (ex. vânzarea bunului). 
În condițiile în care, dreptul chiriașului de a benefia de contractul de închiriere ulterior vânzării bunului subzistă, credeți că veți găsi ușor un cumpărător?
           Vă dorim succes ! 
Pentru detalii suplimentare privind situația contractului de închiriere în cazul înstrăinării bunului: click aici.


g.    MOARTEA LOCATORULUI SAU A LOCATARULUI
Contractul nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului.
Excepția de la regulă este dată de cazul particular al contractului încheiat pe o perioadă determinată situație în care, moștenitorii locatarului pot denunța contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință de moartea locatarului și existența contractului.

  • Pot da afară chiriașul când doresc sau cum doresc ?

Nu. Încetarea de drept sau rezilierea contractului de închiriere se realizează în condițiile sus arătate. Legea talionului nu este aplicabilă !!! Iată că redactarea corectă a unui contract de închiriere te poate scuti de litigii grave cum ar fi necesitatea introducerii unei cereri de evacuare a chiriașului din propriul imobil.