Articole/Știri - Contractul de vânzare-cumpărare. Drepturi și obligații. Acte necesare și detalii privind impozitul.
Contractul de vânzare-cumpărare. Drepturi și obligații. Acte necesare și detalii privind impozitul.
Doriți să vindeți sau să cumpărați un imobil? Din cuprinsul prezentului articol veți afla care sunt obligațiile vânzătorului și ale cumpărătorului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și după încheierea acestuia. De asemenea, vă vom indica care sunt acte necesare și dacă se datorează impozit pentru transferul proprietății.
În cadrul prezentului articol, avocații biroului de avocatură Domocoș Law vor oferi un răspuns la cele mai frecvente întrebări legate de vânzarea, respectiv cumpărarea unui imobil. Deoarece în cele mai multe cazuri, premergător încheierii contractului de vânzare-cumpărare, părțile încheie o promisiune de vânzare-cumpărare, vă sfătuim să lecturați și articolul dedicat acestei instituții:„ La ce trebuie să fii atent când închei o promisiune de vânzare-cumpărare (antecontract de vânzare-cumpărare)?” pe care îl puteți accesa aici.
Vânzătorul are următoarele obligaţii principale:
• să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut;
• să predea bunul;
• să îl garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi viciilor bunului.
Cumpărătorul are următoarele obligaţii principale:
• să preia bunul vândut;
• să plătească preţul vânzării;
• să suporte cheltuielile vânzării, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract.
Pentru PERSOANE FIZICE:
• Acte de identitate vânzător și cumpărător;
• Certificate de căsătorie vânzător şi cumpărător;
• Acte de proprietate ale imobilului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare (contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, hotărâre judecătorească, titlu de proprietate sau certificat de moștenitor etc.);
• Certificat de atestare fiscală privind impozitele si taxele locale eliberat de către Direcția de Taxe și Impozite din cadrul Primăriei pe numele proprietarului sau al coproprietarilor (dacă există mai mulți coproprietari, autoritățile eliberează certificat fiscal pentru fiecare dintre aceștia), care să ateste plata taxelor și impozitelor pentru imobilul respectiv pentru tot anul în curs. Certificatul de atestare fiscală este valabil 30 de zile.
• Certificatul de performanță energetică, eliberat de un auditor energetic atestat;
• Documentație cadastrală;
• Extrasul de carte funciară a imobilului, care se poate obține de notarul public;
• În cazul apartamentelor (și/sau unităților locative unde există înființată asociație de proprietari), adeverinţa eliberată de asociaţia de proprietari, care să ateste situația datoriilor față de asociațe;
• Ultima factură de utilități și dovada achitării acestora (sau declarație privind achitarea acestora, în situații excepționale- ex: întârziere emiterii facturilor de energie conform realității actuale din piață);
• Extras de cont al vânzătorului (numărul de cont în care se virează prețul vânzării).
Pentru PERSOANE JURIDICE:
• Certificat de atestare fiscală a persoanei juridice eliberat de ANAF;
• Certificatul de înregistrare la Registrul Comerţului;
• Certificatul constatator valabil eliberat de Registrul Comerțului;
• Hotărâre AGA din care să reiasă acordul asociaților cu privire la vânzarea bunului proprietatea societății sau acord cu privire la dobândirea unui bun.
După încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorul mai are de îndeplinit câteva obligații, printre care menționăm:
• Înscrierea pe rolul fiscal a imobilului achiziționat. Actele necesare sunt: declarație fiscală, act de identitate, contractul de vânzare-cumpărare, schiţa construcţie (case)/memoriu tehnic, certificat de performanţă energetică;
• În cazul cumpărării unui apartament, trebuie să predați administratorului o copie a cărții de identitate și a contractului de vânzare-cumpărare;
• Încheierea unor noi contracte privind furnizarea utilităților (energie electrică, apă, salubrizare, gaze etc.).
Ei bine, sfatul nostru este să nu procedați astfel (în nicio situație!). În situația în care, veți întâmpina probleme juridice în legătură cu imobilul, veți putea fi prejudiciat. Dacă doriți să cunoașteți care este valoarea minimă de tranzacționare a imobilului pe care doriți să îl vindeți/cumpărați ne puteți contacta aici.
Înainte de a face o investiție și a încheia contractul de vânzare-cumpărare în fața notarului public, sfatul nostru este ca situația juridică a imobilului pe care doriți să îl cumpărați să fie analizată de un avocat specializat. De asemenea, avocații biroului vă pot asista la negocierea clauzelor contractului, vă pot ajuta la redactarea unor clauze clare și concise care să fie cuprinse în contract și vă pot asista în fața notarului public la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare. Conform zicalei: "Paza bună trece primejdia rea", sfatul nostru este ca, ori de câte ori vă aflați în fața unei asemenea situații, să apelați la ajutor specializat, cu atât mai mult cu cât, vânzarea-cumpărarea unui imobil presupune o investiție pecuniară însemnată. Avocații Biroului vă stau la dispoziție, click aici pentru a afla modalitatea de contact.
Da. Ca regulă (la data redactării prezentului articol), conform dispozițiilor art. 111 Cod fiscal, vânzătorul datorează impozit, în următoarele condiții:
La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit care se calculează la valoarea tranzacţiei prin aplicarea următoarelor cote:
a) 3% pentru construcţiile de orice fel şi terenurile aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, deţinute o perioadă de până la 3 ani inclusiv;
b) 1% pentru imobilele descrise la lit. a), deţinute o perioadă mai mare de 3 ani.
Prin excepție, impozitul nu se datorează în următoarele cazuri:
a) la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor şi construcţiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul legilor speciale;
b) la dobândirea dreptului de proprietate cu titlul de donaţie între rude şi afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum şi între soţi;
c) în cazul actelor de desfiinţare cu efect retroactiv pentru actele de transfer al dreptului de proprietate asupra proprietăţilor imobiliare;
d) constatarea în condiţiile art. 13 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
e) în cazul transferului dreptului de proprietate imobiliară din patrimoniul personal, în condiţiile prevederilor Legii nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite, pentru o singură operaţiune de dare în plată.
Atenție!: Pentru transmisiunea dreptului de proprietate şi a dezmembrămintelor acestuia cu titlul de moştenire nu se datorează impozitul dacă succesiunea este dezbătută şi finalizată în termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. În cazul nefinalizării procedurii succesorale în termenul prevăzut mai sus, moştenitorii datorează un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.
Ca regulă, impozitul se calculează şi se încasează de notarul public înainte de autentificarea actului sau, după caz, întocmirea încheierii de finalizare a succesiunii. Pentru alte proceduri decât cea notarială sau judecătorească contribuabilul are obligaţia de a declara venitul obţinut în maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, în vederea calculării impozitului.