Articole/Știri - La ce trebuie să fii atent când închei o promisiune de vânzare-cumpărare (antecontract de vânzare-cumpărare)?

Despre promisiunea de vânzare-cumpărare (antecontractul de vânzare-cumpărare)...

Avocații Biroului de avocatură Domocoș oferă consultanță juridică premergătoare încheierii promisiunii (antecontractului) de vânzare-cumpărare, redactează conținutul promisiunii și asigură asistența și reprezentarea clienților la negocierea și semnarea acesteia, inclusiv în fața notarilor publici. 

Foarte des uzitată în practică, promisiunea de vânzare-cumpărare cunoscută și sub denumirea de „antecontract de vânzare-cumpărare” reprezintă un contract prin care, promitentul vânzător și cumpărător se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, adică promitentul vânzătorul se obligă să vândă, iar promitentul cumpărător se obligă să cumpere un anumit bun determinat în schimbul unui preț. 
Important de menționat este că prin antecontractul de vânzare-cumpărare nu se transferă proprietatea asupra bunului promis, ci promitentul vânzător rămâne proprietar al bunului până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. 

Promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie să conțină toate clauzele contractului de vânzare-cumpărare, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea, în special clauze privind bunul mobil/ imobil (datele de identificare, datele de Carte Funciară etc), prețul (obligatoriu), condițiile de plată, termenele de plată etc.
Atenție! Este important ca în promisiunea de vânzare-cumpărare să fie stipulat și termenul în care contractul de vânzare-cumpărare urmează să fie încheiat.

Răspunsul este nu. Părțile pot să încheie promisiunea de vânzare-cumpărare chiar și sub semnătură privată sau „de mână”, însă nu acesta este sfatul avocaților Domocoș pentru clienții biroului.

Sfatul nostru este ca antecontractul de vânzare-cumpărare să fie încheiat în formă autentică, adică în fața unui notar, având în vedere că, în cele mai multe cazuri, încheierea unui astfel de contract presupune plata unei sume de bani și, pe cale de consecință, probabilitatea să pierdeți suma de bani în cazul în care înscrisul nu se întocmește în mod corect.  În lipsă de stipulație contrară, amintim că sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare-cumpărare reprezintă un avans din prețul convenit.

Da, promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară. Este obligatoriu ca promitentul vânzător să fie înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar în antecontract să fie prevăzut termenul în care urmează a fi încheiat contractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare. 
Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
Sfatul nostru este să notați promisiunea de vânzare-cumpărare în cartea funciară.

(1)În cazul în care promitentul vânzător sau cumpărător refuză să încheie contractul de vânzare-cumpărare, cealaltă parte poate solicita daune-interese sau rezoluțiunea (“anularea”) promisiunii cu daune-interese.
(2)De asemenea, dacă promitentul vânzător sau cumpărător refuză să încheie contractul promis, cealaltă parte care și-a îndeplinit obligația se poate adresa instanței cu o cerere de chemare în judecată prin care să solicite pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract. 
Astfel cum am arătat, în privința promisiunii de vânzare a unui bun imobil, s-a decis că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare nu este necesar ca promisiunea să fie încheiată în formă autentică.

Da, mare atenție! Termenul în care trebuie să te adresezi instanței pentru a obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract este de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (de aici și importanța "capitală" a introducerii termenului în cuprinsul actului/înscrisului. Termenul de 6 luni este un termen de prescripție !!! Ce înseamnă acest lucru? Consultă un avocat al Biroului de avocatură pentru a ți se explica mai multe:Click aici.

Pentru a avea succes o astfel de acțiune în justiție, trebuie îndeplinite următoarele condiții: acțiunea să fie introdusă în termenul de 6 luni de la data la care trebuia încheiat contractul (art. 1669 alin. 2 Cod civil), să fie îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, refuzul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare să fie nejustificat, partea care solicită pronunțarea unei astfel de hotărâri să își fi îndeplinit propriile obligații, bunul să se afle în patrimoniul vânzătorului. 
Avocații Biroului Domocoș recomandă ca, anterior introducerii cererii de chemare în judecată, pentru dovedirea caracterului nejustificat, promitentul care refuză să fie notificat prin intermediul avocatului. Află cum poți notifica promitentul care nu își îndeplinește obligația!- Contactează un avocat.

Notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare-cumpărare are efect de opozabilitate față de terți (persoane străine de contract).

În situația în care promitentul vânzător nu își respectă promisiunea și înstrăinează bunul unor alte persoane, dacă promisiunea de vânzare-cumpărare este notată în cartea funciară, se va putea solicita instanței de judecată anularea contractului de vânzare-cumpărare și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

În situația în care promisiunea de vânzare-cumpărare a unui bun imobil nu este notată în cartea funciară și promitentul vânzător înstrăinează bunul, promitentul cumpărător nu va putea solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, ci numai plata unei despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese). 

Avocat promisiune de vânzare cumpărare Oradea, Aleșd, Online TEL: 0758 360 112 

Avocat antecontract de vânzare-cumpărare Oradea, Aleșd, Online TEL: 0747 108 008